PLAYA DE LA CIUDAD DE PANAMÁ — El juez del Tribunal de Circuito del Condado de Bay, William Henry, rechazó una moción de la asociación de propietarios del complejo Shores of Panama para desestimar una demanda presentada por los residentes.
La demanda alega que la asociación no notificó adecuadamente a los inquilinos de sus planes de cobrarles millones de dólares en reparaciones de la estructura.
En la misma audiencia, Henry también extendió una «orden de cierre» que impedía que el club realizara trabajos en el edificio hasta al menos el 7 de septiembre.
La orden de no desestimar el caso significa que el caso de los residentes irá a los tribunales a menos que los abogados de la asociación de propietarios puedan convencer a Henry de que revoque su decisión, dijo Dana Matthews, propietaria de 58 unidades en el Complejo con 709 unidades.
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«Es un juicio muy importante», dijo. «El caso puede seguir adelante».
Los abogados de la asociación de propietarios tenían 20 días para presentar una respuesta al fallo del juez, que se emitió el 22 de agosto.
Michael Kelly, el abogado que presentó el argumento de la asociación de propietarios para la rescisión, dijo que esperaba que se presentara una respuesta «dentro del plazo requerido para hacerlo».
Kelly no pudo hacer más comentarios porque la audiencia del 22 de agosto, que estaba programada para discutir tres temas, no concluyó. En una audiencia continua programada para el 7 de septiembre, Matthews le pedirá al juez que emita una orden judicial que impida que se realicen todos los trabajos estructurales en el edificio antes de que el caso llegue a los tribunales.
¿Qué pretendía la demanda contra la comunidad de propietarios?
La demanda original se presentó el 11 de mayo en nombre de tres propietarios de condominios, David Spira, Rachele Doukas y Laura Doukas. Se alega que, sin previo aviso, la COA de Shores of Panama está intentando imponer una tasación especial a los propietarios para cubrir $76 millones en renovaciones.
Solicitó una medida cautelar y un remedio declarativo con respecto a «cuestiones de gestión de arrendamiento».
Los litigantes «cuestionan los derechos de la asociación de obligar a cada uno de ellos a una obligación de deuda a largo plazo a través de auditorías especiales sin su conocimiento, consentimiento o participación», se lee en la denuncia.
Ellos «no tienen un remedio adecuado si se les permite a los demandados proceder con una auditoría especial que vincule a cualquier propietario de unidad en el condominio Shores of Panama en la medida revelada», dijo.
El 7 de junio, la Junta Directiva de la Asociación de Condominios votó para aprobar una tasación especial de $8.9 millones. El trabajo había comenzado antes de que se emitiera la orden de suspensión original el 27 de julio.
La orden de suspensión impide que la asociación recaude fondos adicionales relacionados con la tasación especial de $8,9 millones o que haga reparaciones que no sean las reparaciones de seguridad relacionadas con la tasación especial. También impide que la asociación recaude dinero de los propietarios de los apartamentos por trabajos relacionados con la prueba especial.
Además, prohíbe que la asociación celebre acuerdos o pague fondos de inversión especiales a contratistas, subcontratistas, arquitectos y otros para trabajos que no sean de seguridad.
Si la medida cautelar se otorga el 7 de septiembre, mantendrá la orden de suspensión hasta que la demanda interpuesta por los propietarios llegue a los tribunales.
“Estamos a salvo de los gastos extravagantes de la junta”, dijo Laura Doukas en un correo electrónico sobre la continuación de la orden de suspensión. “La junta no puede emitir, recopilar o realizar ningún trabajo relacionado con la auditoría especial hasta nuestra próxima cita en la corte. Pero ese no es el final”.
Estimación para la reducción de daños
La demanda original alegaba que la junta del condominio «impulsó y alentó a la ciudad de Panama City Beach a aceptar y responder a las alegaciones de autoría sobre condiciones inseguras generalizadas en el sitio del condominio Shores of Panama».
Mark McWaters, el funcionario de construcción de Panama City Beach, dijo en el momento en que se presentó la demanda que la estimación de $ 76 millones para la mitigación de daños probablemente representaba el «peor escenario» de Florida Architects para los costos de reparación. Sin embargo, los informes técnicos y otros documentos obtenidos a través de consultas de registros públicos proporcionaron evidencia vívida de un edificio que necesitaba urgentemente una renovación.
En 2009, solo dos años después de la finalización de los dos edificios en el complejo Shores of Panama, un bufete de abogados de Santa Rosa Beach notificó a seis empresas que habían desempeñado un papel en la construcción de su intención, en nombre de Shores of Panama Resort Community. Asociación para quejarse.
La larga lista de defectos informados a lo largo de los años incluye filtraciones en el techo, malas molduras exteriores de estuco, filtraciones de agua en una pared exterior y filtraciones en siete unidades. Los informes técnicos dijeron que los investigadores habían descubierto el desplazamiento o asentamiento de un muro que soporta una estructura que conecta los dos edificios de gran altura que componen el complejo.
Un informe técnico elaborado en 2019 afirma que una prueba de absorción de agua realizada en 2014 reveló que la superficie de impermeabilización del edificio estaba fallando en varios lugares y tuvo que ser reemplazada.
«Nuestra recomendación es eliminar todo el sistema de revestimiento de paredes hasta la superficie del estuco», dijo. «Con el tiempo, si continúa fallando, causará fugas en las unidades y aumentará la oxidación de las barras de refuerzo en las paredes y losas de concreto».
En su solicitud de despido, los abogados de la comunidad de propietarios se remitieron a la legislación estatal para justificar su decisión de cobrar la tasación especial.
«Si el objeto de la tasación especial se limita al pago de los gastos de construcción y reparación que sean directamente necesarios para evitar daños en el apartamento, puede ser realizado por la junta directiva sin el consentimiento de los propietarios del apartamento», argumentó la asociación. abogados
“Se necesitan algunas reparaciones de inmediato para evitar daños al condominio”, argumentaron en su solicitud.
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